Opinie: Gemeenten, wees terughoudend met stellen van betaalbaarheidseisen

Lokale politici stellen graag eisen aan de hoeveelheid betaalbare woningen die gebouwd mogen worden. Rotterdamse gemeenteraadsleden voor de VVD Erik Verweij en Diederik van Dommelen pleiten er in deze column voor terughoudend te zijn met het stellen van deze eisen, of ze (tijdelijk) los te laten. ‘Betaalbaarheidseisen zorgen voor minder woningen.’

Lokale politici hebben één knop waar zij graag aan draaien als het gaat om woningbouw. Lokale politici stellen graag eisen aan de hoeveelheid betaalbare woningen die bij nieuwbouwprojecten gebouwd moeten worden. Het doel hiervan is zorgen voor meer betaalbare woningen, maar gemeenten zouden tijdens een bouwcrisis terughoudend moeten zijn met het gebruik van deze knop. De maatregel zorgt er namelijk voor dat er juist minder woningen worden gebouwd, en daarmee ook minder betaalbare woningen.

Volgens de betaalbaarheidseisen moet een bepaald percentage van de te bouwen woningen in het sociale segment vallen, en daarnaast vaak ook een percentage in het middensegment. Wat daarna nog overblijft mogen marktpartijen bouwen in het duurdere segment. Het is logisch dat bestuurders deze eisen willen stellen. Kiezers horen graag dat marktpartijen betaalbare woningen moeten bouwen. Door simpelweg te eisen dat een bepaald aandeel in nieuwbouwprojecten betaalbaar moet zijn, lijken deze bestuurders gevoelsmatig daadkrachtig en effectief op te treden.

Frustrerend
Het is frustrerend om te zien dat deze betaalbaarheidseisen er juist voor zorgen dat marktpartijen minder betaalbare woningen bouwen. Het is namelijk géén zekerheid dat marktpartijen woningen blijven bouwen. Woningbouw is veel duurder en minder rendabel geworden dan enkele jaren geleden. Veel coalitieakkoorden zijn gesloten in het voorjaar van 2022. De hypotheekrente was toen een stuk lager, net als de bouwkosten. De vraag naar woningen en de verkoopprijzen waren hoger, en beleggers waren nog geïnteresseerd. Marktpartijen waren daarom enthousiast om te investeren in woningbouw.

Hoe anders is de situatie nu. Lokale overheden krijgen veel minder aanvragen voor bouwvergunningen. Bouwbedrijven kunnen slechts offertes uitgeven met een korte geldigheidsduur, die vaak ongebruikt verstrijken. Ontwikkelaars krijgen projecten niet rond gerekend, en zullen niet steeds verliesgevende projecten uitvoeren. De overheid bouwt zelf geen woningen, en kan marktpartijen niet dwingen om tegen verlies te bouwen. Het woningtekort loopt verder op. Zelfs woningcorporaties geven aan dat zij door de snel stijgende bouwkosten, hoge rente en huurverlaging minder woningen kunnen bouwen. De doelstelling van minister De Jonge om 900.000 woningen te bouwen voor 2030 was een enorme uitdaging, maar blijkt nu een onmogelijke opgave te zijn geworden.

De betaalbaarheidseisen die veel gemeenten opleggen aan marktpartijen maken het probleem nog groter. ‘It’s the economy, stupid!’ Woningbouw in de goedkopere segmenten is vaak verliesgevend. Deze verliezen kunnen op projectbasis alleen gedragen worden als er ook voldoende woningen gebouwd mogen worden in de duurdere segmenten die wél rendabel zijn. Gemeenten stellen bijvoorbeeld de eis dat zes op de tien woningen van ieder nieuwbouwproject in het sociale- of middensegment moeten vallen. De overige vier duurdere woningen die nog rendement opleverden, zorgden ervoor dat het project onderaan de streep nog iets opleverde.

Positieve resultaten
Die rekensom gaat helaas niet meer op. Het verlies op de zes goedkope woningen binnen het project is flink toegenomen. De opbrengst van de vier duurdere woningen is tegelijkertijd sterk afgenomen. Projecten die een aantal jaar geleden nog rendabel waren, leveren nu flinke verliezen op.

Het resultaat? Nog meer woningbouwprojecten die helemaal niet meer worden uitgevoerd. Gemeenten zouden er daarom goed aan doen de betaalbaarheidseisen tijdelijk los te laten of te versoepelen. Amsterdam heeft in het verleden al positieve resultaten geboekt met het tijdelijk en gedeeltelijk loslaten van de betaalbaarheidseisen, bijvoorbeeld met betrekking tot transformatie. Het risico dat er alleen nog maar duurdere woningen worden gebouwd is beperkt, omdat de vraag ook in de goedkopere segmenten enorm is. Marktpartijen zijn nu eenmaal beter in staat in te spelen op vraag en aanbod dan de overheid. Bovendien is er óók een tekort aan woningen in het duurdere segment. Tweeverdieners met een goed inkomen hebben net zo goed recht op een woning.

Sommige maatregelen lijken sympathiek, maar dragen juist bij aan het probleem dat ze zouden moeten oplossen. Lokale en landelijke politici die het probleem van het woningtekort daadwerkelijk willen oplossen, zouden er goed aan doen om juist deze maatregelen te heroverwegen of (tijdelijk) los te laten.

Diederik van Dommelen Erik Verweij